Sábado, Octubre 25, 2014
   
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Sancionada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria

Caracas, (ANTV).- En la sesión ordinaria de este jueves, el Parlamento Nacional sancionó  la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria. El instrumento cuenta con 43 artículos, tres disposiciones transitorias  y dos disposiciones finales.

Según el artículo1, el objeto de la nueva  ley es: “ establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar, la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”. El texto legal  dice explícitamente, en su artículo 2 que las disposiciones  de esta ley persiguen sancionar el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, garantizando a los ciudadanos el acceso a la vivienda; sin menoscabo de regular la planificación y ejecución de los procedimientos necesarios para el control y acceso que tienen  las personas al sector habitacional. El instrumento esta basado en la corresponsabilidad de acuerdo al marco legal que rige la materia.

La nueva ley establece lineamientos para  prevenir la estafa  inmobiliaria en los casos  de la modalidad denominada “preventas”, ventas o enajenación de bienes inmuebles, muy especialmente aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos.

Para el instrumento legal se entiendo por “estafa” al delito contra la propiedad o patrimonio. En el ámbito  de tipo penal de estafa, consiste en el engaño, artificio o medio utilizado por personas capaces de engañar o sorprender la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno, de esta manera lo define el artículo 4.

En cuanto a las sanciones, dependiendo del tipo de norma incumplida o violada, puede haber “sanciones penales o penas; sanciones  civiles y sanciones administrativas” según dicho artículo 4.

Se crea un ente rector con competencia de supervisión y control

El Ejecutivo Nacional es el órgano rector,  el cual será ejercido a través de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual deberá elaborar las políticas y estrategias que velen por la aplicación y cumplimiento de esta ley. Le corresponde hacer el seguimiento y control del proceso de construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas y debe estar en concordancia con los lineamientos del ministerio del poder popular con competencia en materia de vivienda y habitad.

La Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat  tiene varias funciones, entre las  que se destaca la inspección y fiscalización de los urbanismos en desarrollo. Así como, la creación de un Registro Nacional de Constructoras, Contratistas, Productoras, Promotoras de Viviendas y demás organizaciones civiles y no gubernamentales dedicadas a la construcción, venta y preventa de viviendas. Establecer su normativa y ejercer funciones de control, garantizando su actualización permanente.

Entre las funciones importantes de esta Dirección está la de revisar los Contratos de Venta y Preventa destinados a viviendas en proceso  de construcción y construidas. En cuanto a los ingresos provenientes de sus gestiones, éstos serán destinados  al Tesoro Nacional.

En el cuerpo de la ley, se destaca que la empresa constructora sólo podrá iniciar la obra si ya ha obtenido toda la permisología exigida. También señala el  texto legal que tendrán exención del pago  de registros y demás emolumentos, aranceles habitacionales, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registros  Públicos y del Notario relativos  a los gastos de protocolización los casos de viviendas principales, así lo establece el artículo 11.

La ley protege el derecho de los ciudadanos  para  acceder  a una vivienda

En el artículo 12,  se contempla que el constructor, promotor o contratista de un proyecto de vivienda debe presentar ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat una fianza bancaria de fiel cumplimiento, la cual debe ser del 100% del precio total de la obra.

Con respecto a este artículo, el diputado Diosdado Cabello (PSUV-Monagas), Presidente de la Comisión Permanente de Administración y Servicios, señaló que se trata de blindar las obras a favor de los compradores que hasta ahora no tenían protección. “Antes los estafadores inmobiliarios se iban del país y dejaban los urbanismos sin finalizar, ahora con la fianza existe una garantía para el dinero de las familias compradoras”, apuntó Cabello.

El contrato incluirá el precio definitivo  de la vivienda y el lapso de construcción

Un punto que dio origen al debate para su aprobación fue el artículo 14, el cual se refiere a los requisitos  que se requieren para celebrar contratos  de compra-venta de inmuebles; en particular los de viviendas  en proceso de construcción o aún no construidas. La ley señala que el contrato debe incluir el precio de venta al público del inmueble y  también el mes y año de inicio y culminación de la obra.

En este punto intervino el diputado Alfredo Osorio (UNT-Zulia) para advertir que:  “…se pretende aprobar leyes perjudiciales para los pequeños o medianos constructores de vivienda, en el artículo 14 ordinal 2do no puede establecerse un plazo para llevar a término la construcción, donde dice que “en ningún caso podrá excederse de veinticuatro meses cumplidos”. En el numeral 6to, no podemos imponer al constructor privado fijar un precio, cuando el mismo Estado no ha controlado la inflación; el constructor no puede calcular el precio de venta a 24 meses. ¿Cómo imponer este riesgo al constructor?  un riesgo de una inflación que no se puede  calcular, esgrimió Osorio.

A esta argumentación, le salió al paso el  diputado Tito Oviedo (PSUV- Edo. Bolívar)  quien señaló que: “las estafas inmobiliarias se han dado de dos formas: en la fecha de entrega y el otro caso de estafa es el cobro indebido del IPC. Esta ley esta hecha para evitar estos casos. La inflación puede ser calculada”, y recordó también que se le ha exonerado el pago de impuestos a los constructores.

Finalmente se incluyó en el artículo  la frase  “cuando por razones de fuerza mayor”  tenga que ser ampliado el lapso de culminación de la obra se debe  llegar  a un convenio de mutuo acuerdo entre las partes para fijar la nueva fecha de culminación de la obra.

Otro aspecto de la ley que generó debate fue el Artículo 26, el cual regula el costo por la mora o retardo de la construcción. Allí el  diputado Diosdado Cabello (PSUV-Monagas) dejó claro que en ningún caso los compradores cargarán con los costos del retardo en la construcción.

Se destaca en este artículo 26, que cuando el retardo sea por razones imputables al constructor, éste deberá indemnizar al comprador, con una suma o montos de recursos proporcionales al tiempo de retardo y además cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante todo el tiempo que dure este retardo.

A inscribirse rápido en el registro los constructores, promotores y contratistas

En las disposiciones transitorias se establece un plazo de sesenta (60) días para que los constructores, promotores, productores y contratistas de  proyectos de venta y preventa de viviendas se registren ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, una vez sea promulgada y publicada en Gaceta Oficial la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.